O Sofisma II

"De todas las formas de engañar a los demás
la pose de seriedad es la que hace más estragos".
Santiago Rusiñol (1861-1931); pintor y escritor español


Em 2001, escrevemos, para o n.º 391 da revista “A Propriedade Urbana”, um texto intitulado «O SOFISMA», também disponível no site http://7mares.terravista.pt/serial35 ( ) , cuja leitura recomendamos, como precedência necessária à compreensão do presente texto. Aí evidenciámos, então, que o sistema normativo vigente para a área do arrendamento urbano é contraproducente, irracional e iníquo, desmontando o sofisma que consiste na suposição de que ele é necessário para garantia ou promoção do direito à habitação.

Recentemente , numa breve troca de impressões com um ex-Ministro do Equipamento Social, tivemos conhecimento da virulência de um outro enorme sofisma : Sua Excelência teria sido convencido da existência de «direitos adquiridos» obstaculizantes da solução do problema do arrendamento!

Não sabemos quem, nem com que concreta retórica sofística, terá enganado o Ministro, nem se este teria qualquer predisposição freudiana para ser enganado. Do que não duvidamos, é que esse argumento foi pretexto fecundo para a continuação e agravamento do aviltante panorama que descrevemos no referido site eque motivou a proposta de legislação disponível no site http://www.arrendamento.no.sapo.pt

Com efeito, não só não existe nenhum direito adquirido à vigência de normas determinantes da renovação infinita dos arrendamentos, como o Código Civil de 1966 veio até proibir expressamente, no seu artigo 1025.º , que a locação, de que o arrendamento é uma espécie, ultrapassasse 30 anos, sendo certo que é precisamente para o arrendamento, ou seja, para a «locação» de coisas imóveis, que tal normativo faz sentido, porquanto, não teria sentido que visasse a locação de coisas móveis que, pela natureza das coisas, satisfaz necessidades mais ou menos descartáveis ou voláteis, e excluísse a locação de coisas imóveis, em que a necessidade subjacente é mais efectiva e permanente.
E não se diga que na colisão da norma do artigo 1025.º do C. Civil com as normas que proíbem a denúncia pelo senhorio, estas prevalecem em função de uma relação de especialidade, porque na realidade, esta últimas normas não colidem, antes se harmonizam, com as do artigo 1025.º do C. Civil, operando plenamente os seus efeitos dentro do limite por ele estabelecido, sendo que, por outro lado, a relação de especialidade sempre funcionaria no sentido oposto, pois que o normativo do artigo 1025.º é especial, estruturante, de interesse e ordem pública. Por outro lado, é inconsistente o argumento de que o artigo 1025.º proíba a estipulação de prazo superior a 30 anos mas permita que a partir de um prazo menor, sucessivamente prorrogado, se ultrapasse aquele limite até ao infinito! A fraude de um tal raciocínio é evidente e grosseira.

Mas , "toda a mentira de importância necessita de um detalhe circunstancial para ser aceite" ( Prosper Mérimée).

E, no caso dos supostos «direitos adquiridos» obstaculizantes, o detalhe circunstancial tido em mente pelos beneficiários da iniquidade do sistema é, certamente, o facto de, ao tempo da realização de muitos dos contratos de arrendamento que se vêm eternizando pela sucessiva e automática prorrogação, a lei impedir a denúncia do contrato pelo senhorio.

Ora, os que invocam o argumento dos «direitos adquiridos» como impedimento à moralização da lei, não sabem, ou mais provavelmente fingem não saber, que o legislador, por motivações e fundamentos vários, pode regular o conteúdo das situações jurídicas decorrentes dos contratos de execução continuada, como é o caso do arrendamento, sem que isso confira a aquisição de qualquer direito à permanência e imutabilidade de determinada regulamentação normativa vigente à data da celebração do contrato.
De resto, os cultores desse sofisma esquecem que têm promovido alterações legislativas no sentido de alargar o espectro dos beneficiários da subrogação na posição de arrendatário, como quem, culposamente, distribui comida fora do prazo de validade a indigentes, sem se deterem perante quaisquer supostos direitos adquiridos provenientes do estatuto legislativo vigente à data da celebração do contrato!

É que, na realidade, a questão não é de concretos e efectivos «direitos adquiridos», sendo, antes de mais, no que à metodologia do direito concerne, uma questão de aplicação das leis no tempo, e depois, uma questão de política social.

Segundo o saudoso Professor Baptista Machado ( ) , o artigo 12.º do Código Civil de 1966 consagra a doutrina do «facto passado» formulada por Enecerus-Niperdey, complementada pelo chamado princípio da aplicação imediata da lei nova às situações em curso no momento do seu início de vigência .
E referindo-se à incidência da lei nova no estatuto do contrato refere que, «sendo o teor de tais disposições ditado por razões atinentes ao estatuto das pessoas ou dos bens, a princípios estruturadores da ordem social ou económica, estas disposições prevalecem sobre aquelas cláusulas. Enquanto ordenadoras do estatuto legal das pessoas e dos bens tais disposições regulam problemas para os quais a lei competente é a lei nova.».

Numa síntese de notável facilidade expositiva, distingue o ilustre Professor, na obra citada, entre a validade dos contratos ou de certas cláusulas contratuais, à qual a lei nova não será aplicável, e os efeitos dos contratos, aos quais se aplica imediatamente a lei nova.
Assim, se a lei vigente ao tempo da celebração de certo contrato de arrendamento não exigia qualquer forma e uma lei posterior vier determinar a forma de escritura pública, a lei nova não será aplicável ao facto passado, ou seja, o contrato celebrado sem escritura pública permanece válido, apesar de a lei posterior vir determinar essa forma ( ) , mas será imediatamente aplicável qualquer norma que proíba ou deixe de proibir a denúncia do contrato no fim do prazo ou de sua renovação.

Em suma, os «direitos adquiridos» pelos titulares de contratos de arrendamento, são os que decorrem das estipulações do clausulado contratual, segundo o velho brocardo "pacta sunt servanda" .

No entanto, o arrendatário que celebra um contrato de arrendamento na vigência de normas injuntivas proibitivas da denúncia por conveniência do senhorio, tem uma expectativa de estabilidade duradoura para lá do prazo estipulado no contrato, em regra curto.

Daí que a lei nova derrogativa desse constrangimento do senhorio, deva ponderar a subsistência de expectativas de estabilidade dos arrendatários.

Até que ponto essas expectativas são legítimas e merecedoras de tutela jurídica, é tarefa que não pode ser imune a critérios de política social.

As normas injuntivas que se sobrepõem à autonomia privada, excluindo o princípio da liberdade contratual no arrendamento são, por natureza, excepcionais, fundando-se em razões de política social decorrente de determinadas circunstâncias históricas conjunturais.
Forçadas por uma determinada conjuntura histórica, perdem o fundamento de legitimação social com a superação da conjuntura que as motivou, o que lhes confere uma natureza excepcional e transitória, redutora de legítimas expectativas.

Mesmo assim, razões de política social ( ) , deverão determinar que a norma que restabeleça a faculdade de o senhorio denunciar o contrato no fim do prazo ou de sua renovação, só se aplique às situações de pretérito depois de um razoável período de vacatio, parecendo curial que, nos casos de arrendamento para efectiva habitação do arrendatário, uma tal norma não seja aplicável enquanto residir no locado o primitivo arrendatário, o seu cônjuge, ou a pessoa a quem, em primeira transmissão, o arrendamento já se tenha transmitido à data do início de vigência da lei nova.
Para os arrendamentos comerciais, deveria adoptar-se o mesmo critério, com as necessárias adaptações, traduzindo-se, quanto aos inquilinos com forma de sociedades comerciais por quotas, em a lei nova não ser aplicável enquanto a maioria do capital social for detido, efectivamente, por quem já era sócio da sociedade arrendatária aquando da celebração do contrato de arrendamento, sem embargo de, para situações diferentes, se assegurar um prazo razoável de vacatio, garante de uma transição sem sobressaltos.


Em conclusão:

· As normas legais que impedem a denúncia do arrendamento pelo senhorio, não integram o estatuto do contrato, incidindo, conjuntural e transitoriamente, sobre os seus efeitos;
· Os direitos adquiridos pelo titular de um contrato de arrendamento, são os que decorrem do respectivo clausulado contratual;
· Razões de estabilidade social deverão determinar que o restabelecimento normativo da faculdade de o senhorio denunciar o arrendamento salvaguarde um período razoável de vacatio e não se aplique, em concreto, enquanto permanecer no locado o primitivo arrendatário, e, no caso de arrendamento para habitação permanente do locatário, o respectivo cônjuge ou a pessoa a quem legitimamente o arrendamento se tenha transmitido.
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Coimbra, 28 de Novembro de 2002
Aires Loureiro
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